재개발비례율로 이해하는 재개발 사업성의 핵심은 재개발 사업에서 조합원과 투자자가 가장 중요하게 살펴보는 기준을 설명하는 개념입니다. 오늘은 숫자 하나로 사업성을 보여주는 재개발비례율에 대해서 더 깊이 있게 살펴보겠습니다.
재개발비례율의 개념과 산식의 의미
재개발비례율은 재개발 사업이 끝난 뒤 얼마나 수익성이 있는지를 수치로 보여주는 대표적인 지표입니다. 쉽게 말하면 재개발이 잘 되었는지 못 되었는지를 나타내는 숫자입니다. 비례율은 사업 완료 후 발생하는 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전 자산평가액으로 나눈 값입니다.
이 설명이 복잡하게 들릴 수 있으니 하나씩 뜯어봅시다. 먼저 총 수입이 무엇일까요. 재개발을 하면 새 아파트가 지어집니다. 이 아파트를 팔면 돈이 들어옵니다. 조합원에게 분양하는 것도 수입이고, 일반인에게 분양하는 것도 수입입니다. 상가를 만들어 팔면 그것도 수입입니다. 이 모든 수입을 합한 것이 총수입입니다.
총사업비는 무엇일까요. 재개발을 하는 데 드는 모든 비용입니다. 설계비, 공사비, 이주비, 금융 비용, 감리비, 각종 부담금, 조합 운영비 등 수많은 비용이 듭니다. 땅을 정리하고, 건물을 짓고, 사람들을 이주시키고, 돈을 빌리는 모든 과정에 비용이 발생합니다. 이것을 모두 합한 것이 총사업비입니다.
종전 자산평가액은 무엇일까요. 재개발하기 전에 조합원들이 가지고 있던 땅과 집의 가치입니다. 재개발 구역 내 조합원들이 보유하던 토지와 건축물에 대해 감정평가한 금액의 총합을 의미합니다.
감정평가는 전문가가 부동산의 가치를 평가하는 것입니다. 얼마짜리 땅이고 얼마짜리 집인지를 객관적으로 평가합니다. 조합원 모두의 땅과 집을 평가하여 합한 것이 종전 자산평가액입니다.
그렇다면 재개발비례율 공식은 이렇습니다. 총수입에서 총사업비를 빼면 남는 돈이 나옵니다. 이것을 종전 자산평가액으로 나누면 비례율이 나옵니다. 예를 들어 총수입이 천억 원이고 총사업비가 육백억 원이라면 사백억 원이 남습니다. 종전 자산평가액이 사백억 원이라면 비례율은 사백을 사백으로 나눈 일, 즉 백 퍼센트입니다.
이 수치는 백분율 개념으로 해석됩니다. 일반적으로 백 퍼센트를 기준으로 사업성이 판단됩니다. 백 퍼센트라는 것은 본전이라는 뜻입니다. 원래 가지고 있던 자산만큼의 가치를 인정받는다는 뜻입니다.
비례율이 백 퍼센트보다 높으면 종전 자산 가치 대비 사업 이후 가치가 증가했음을 의미합니다. 예를 들어 비례율이 백이십 퍼센트라면, 원래 가지고 있던 것보다 이십 퍼센트 더 많은 가치를 인정받는다는 뜻입니다. 이것은 좋은 것입니다. 재개발로 인해 자산 가치가 늘어났다는 뜻입니다.
반대로 백 퍼센트보다 낮으면 사업성이 부족하다고 해석됩니다. 비례율이 팔십 퍼센트라면, 원래 가지고 있던 것의 팔십 퍼센트만 인정받는다는 뜻입니다. 이것은 나쁜 것입니다. 재개발을 했는데 오히려 손해를 본다는 뜻입니다.
따라서 재개발비례율은 조합원 입장에서 추가 분담금이 발생할지 환급금이 발생활 지를 가늠하는 핵심 기준이 됩니다. 분담금은 추가로 내야 하는 돈이고, 환급금은 돌려받는 돈입니다.
비례율이 높으면 환급금이 발생할 가능성이 높습니다. 원래 가지고 있던 것보다 더 많은 가치를 인정받으므로, 작은 평수의 집을 받아도 돈이 남습니다. 또는 돈을 더 안 내고도 큰 평수를 받을 수 있습니다.
비례율이 낮으면 분담금이 발생합니다. 원래 가지고 있던 것보다 적은 가치를 인정받으므로, 같은 평수의 집을 받으려면 돈을 더 내야 합니다. 작은 평수를 받아도 돈을 내야 할 수 있습니다.
재개발 사업은 장기간에 걸쳐 진행되기 때문에 초기 단계에서는 정확한 비례율을 산정하기 어렵습니다. 재개발은 시작해서 끝날 때까지 보통 오 년에서 십 년이 걸립니다. 이 긴 기간 동안 많은 것이 변합니다. 부동산 시장이 변하고, 건축 비용이 변하며, 금리가 변합니다. 따라서 처음에 계산한 비례율이 나중에 그대로 유지되기 어렵습니다.
그럼에도 불구하고 조합 설립 인가 단계나 관리처분계획 단계에서 추정 비례율을 제시하는 이유는 조합원들의 의사결정과 사업 동의를 이끌어내기 위함입니다. 조합원들은 비례율을 보고 재개발에 동의할지 말지를 결정해야 합니다. 아무 정보 없이 결정할 수는 없습니다.
따라서 초기에는 추정치를 제공합니다. 현재 시장 상황과 예상 공사비 등을 바탕으로 계산한 예상 비례율입니다. 이것은 확정된 것이 아니라 추정치일 뿐입니다. 나중에 달라질 수 있다는 것을 알아야 합니다.
재개발비례율이 조합원에게 미치는 영향
재개발비례율은 조합원의 실제 부담과 직결되는 수치입니다. 숫자 하나가 조합원의 재산에 큰 영향을 미칩니다. 비례율이 높을수록 조합원은 기존 자산 가치 대비 더 큰 권리가액을 인정받게 됩니다.
권리가액이라는 말이 나왔습니다. 권리가액은 조합원이 재개발 사업에서 인정받는 권리의 금액입니다. 권리가액은 종전 자산평가액에 비례율을 곱해 산정됩니다.
예를 들어 조합원의 종전 자산평가액이 이억 원이고 비례율이 백이십 퍼센트라면, 권리가액은 이억 곱하기 일점이, 즉 이억 사천만 원입니다. 원래 이억 원짜리를 가지고 있었는데 이억사천만 원의 권리를 인정받는 것입니다.
이후 분양받을 주택의 분양가와 비교하여 추가 분담금이나 환급금이 결정됩니다. 새 아파트의 분양가가 정해집니다. 예를 들어 삼십 평형이 이억오천만 원이고 사십 평형이 삼억 원이라고 합시다.
권리가액이 이억사천만 원인 조합원은 삼십 평형을 선택하면 천만 원을 더 내야 합니다. 그러나 더 작은 평형을 선택하면 돈을 돌려받을 수도 있습니다. 사십 평형을 선택하려면 육천만 원을 더 내야 합니다.
예를 들어 비례율이 높다면 같은 종전 자산을 가진 조합원이라도 더 넓은 면적의 주택을 선택하거나 분담금을 줄일 수 있습니다. 비례율이 백오십 퍼센트라면, 종전 자산평가액 이억 원인 조합원의 권리가액은 삼억 원입니다. 사십 평형을 선택해도 분담금이 없습니다. 오히려 작은 평형을 선택하면 돈을 많이 돌려받습니다.
반대로 비례율이 낮으면 분담금이 커질 가능성이 높아져 조합원 부담이 증가합니다. 비례율이 팔십 퍼센트라면, 종전 자산평가액 이억 원인 조합원의 권리가액은 일억육천만 원입니다. 삼십 평형을 받으려면 구천만 원을 더 내야 합니다. 매우 큰 부담입니다.
이 때문에 재개발 구역 내에서는 비례율 변화에 따라 조합원 간 이해관계가 크게 갈리기도 합니다. 비례율이 높아지기를 바라는 것은 모든 조합원이 같습니다. 그러나 비례율을 높이는 방법에 대해서는 의견이 다를 수 있습니다.
어떤 조합원은 일반분양 물량을 늘려서 수입을 늘리자고 합니다. 그러나 다른 조합원은 일반분양이 너무 많으면 동네 분위기가 달라진다며 반대합니다. 어떤 조합원은 고급 아파트로 지어서 분양가를 높이자고 합니다. 그러나 다른 조합원은 그러면 자신의 분담금이 늘어난다며 반대합니다.
종전 자산평가액을 둘러싸고도 갈등이 생깁니다. 평가액이 높으면 비례율은 낮아집니다. 분모가 커지기 때문입니다. 그런데 개별 조합원 입장에서는 자기 집의 평가액이 높기를 바랍니다. 그래야 권리가액이 커지기 때문입니다. 이런 상반된 이해관계가 얽혀 있습니다.
또한 비례율은 투자자에게도 중요한 판단 기준입니다. 재개발 지역에 투자하는 사람들이 있습니다. 재개발이 예정된 구역의 낡은 집을 사서, 재개발 후 새 아파트를 받아 파는 것입니다. 이런 투자를 할 때 비례율이 중요합니다.
재개발 지역에 투자할 경우 단순히 입지나 향후 시세 상승만 보는 것이 아니라 예상 비례율을 통해 사업성 전반을 검토해야 합니다. 입지가 아무리 좋아도 비례율이 낮으면 분담금이 많이 나와서 손해를 볼 수 있습니다.
예를 들어 재개발 예정 구역의 집을 이억 원에 샀다고 합시다. 재개발 후 새 아파트 시세가 삼억 원이 될 것으로 예상됩니다. 단순히 계산하면 일억 원의 이익입니다. 그러나 비례율이 낮아서 분담금이 팔천만 원 나온다면 실제 이익은 이천만 원뿐입니다. 여기서 세금과 비용을 빼면 별로 남지 않습니다.
비례율이 안정적으로 유지되거나 상승 여지가 있는 구역일수록 투자 리스크가 상대적으로 낮다고 평가됩니다. 투자자들은 여러 재개발 구역을 비교할 때 비례율을 중요하게 봅니다. 같은 지역이라도 어느 구역의 비례율이 높은 지를 따집니다.
재개발비례율 변동 요인과 유의점
재개발비례율은 고정된 수치가 아니라 사업 진행 과정에서 여러 요인에 의해 변동됩니다. 처음에 백이십 퍼센트였던 비례율이 나중에 구십 퍼센트가 될 수도 있고, 반대로 백삼십 퍼센트가 될 수도 있습니다. 이런 변동이 왜 일어나는지 이해해야 합니다.
가장 큰 요인은 총수입과 총사업비의 변화입니다. 비례율 공식을 보면 분자에 총수입에서 총사업비를 뺀 값이 있습니다. 따라서 총수입이 늘어나거나 총 사업비가 줄어들면 비례율이 올라갑니다. 반대로 총 수입이 줄거나 총 사업비가 늘면 비례율이 내려갑니다.
분양가 상승이나 일반분양 물량 증가로 수입이 늘어나면 비례율은 상승하게 됩니다. 부동산 시장이 좋아져서 집값이 오르면 분양가도 올라갑니다. 그러면 같은 평수를 팔아도 더 많은 돈이 들어옵니다. 총 수입이 늘어나므로 비례율이 올라갑니다.
일반분양 물량을 늘리는 것도 방법입니다. 조합원에게 주는 물량은 정해져 있고, 나머지를 일반인에게 팝니다. 일반분양 물량이 많을수록 수입이 늘어납니다. 그래서 비례율을 높이기 위해 일반분양 물량을 늘리려는 시도가 있습니다. 그러나 조합원 수가 많으면 일반분양 물량이 적어질 수밖에 없습니다.
반대로 공사비 인상, 금융 비용 증가, 이주 지연에 따른 추가 비용 발생 등은 사업비를 늘려 비례율을 낮추는 요인이 됩니다. 건축 자재 가격이 오르면 공사비가 늘어납니다. 인건비가 오르는 것도 마찬가지입니다. 최근 몇 년간 건축 비용이 많이 올라서 비례율이 하락한 구역이 많습니다.
금융 비용도 중요합니다. 재개발 사업에는 큰돈이 필요하므로 대출을 받습니다. 금리가 올라가면 이자 부담이 커집니다. 사업 기간이 길어지면 이자도 더 많이 냅니다. 이것도 사업비를 증가시킵니다.
이주 지연도 문제입니다. 조합원들이 다른 곳으로 이주해야 공사를 시작할 수 있습니다. 그런데 이주가 늦어지면 공사가 늦어지고, 그동안 각종 비용이 계속 발생합니다. 조합 사무실 운영비, 인건비, 금융 비용 등이 계속 나갑니다.
또한 감정평가 시점과 평가 방식도 비례율에 영향을 미칩니다. 종전 자산평가액은 감정평가로 결정됩니다. 그런데 언제 평가하느냐에 따라 결과가 다릅니다. 부동산 시장이 좋을 때 평가하면 높게 나오고, 나쁠 때 평가하면 낮게 나옵니다.
종전 자산평가액이 높아질수록 분모가 커지기 때문에 같은 수익 구조에서도 비례율은 낮아질 수 있습니다. 예를 들어 총수입에서 총사업비를 뺀 금액이 사백억 원으로 같은데, 종전 자산평가액이 사백억 원이면 비례율은 백 퍼센트이지만, 오백억 원이면 비례율은 팔십 퍼센트입니다.
이로 인해 감정평가 결과를 두고 조합원 간 이견이 발생하는 경우도 많습니다. 어떤 조합원은 감정평가가 너무 낮다며 재평가를 요구합니다. 자기 집의 가치가 제대로 평가되지 않았다고 생각합니다. 그러나 다른 조합원은 평가액이 높아지면 비례율이 낮아진다며 반대합니다.
또한 평가 방법에 따라서도 결과가 다릅니다. 거래 사례 비교법, 원가법, 수익 환원법 등 여러 방법이 있고, 어느 방법을 쓰느냐에 따라 평가액이 달라집니다. 이런 기술적인 문제도 논란이 됩니다.
따라서 재개발비례율을 해석할 때는 단순한 숫자만 볼 것이 아니라 해당 수치가 산정된 시점과 전제 조건을 함께 살펴봐야 합니다. 백이십 퍼센트라는 숫자만 보고 좋다고 판단하면 안 됩니다. 그 숫자가 언제 계산된 것인지, 어떤 가정 하에 계산된 것인지를 확인해야 합니다.
초기 추정 비례율과 관리처분 단계의 확정 비례율은 크게 달라질 수 있습니다. 처음에는 백삼십 퍼센트라고 했는데 나중에 보니 구십 퍼센트가 되는 경우도 있습니다. 이런 일이 실제로 많이 일어납니다.
따라서 장기적인 관점에서 사업 구조를 이해하는 것이 중요합니다. 비례율 하나만 보지 말고 전체 사업 구조를 봐야 합니다. 수입은 어떻게 되는지, 사업비는 어떻게 구성되는지, 리스크 요인은 무엇인지를 종합적으로 판단해야 합니다.
또한 여러 시나리오를 고려해야 합니다. 최선의 경우, 최악의 경우, 가장 가능성 높은 경우를 각각 계산해 봐야 합니다. 분양가가 예상보다 낮게 나오면 어떻게 될지, 공사비가 예상보다 많이 들면 어떻게 될지를 미리 생각해 봐야 합니다.
재개발비례율은 재개발 사업의 성패와 조합원 부담을 좌우하는 핵심 지표입니다. 이 숫자 하나가 조합원의 재산에 큰 영향을 미칩니다. 비례율이 높으면 환급금을 받거나 분담금이 적고, 낮으면 분담금이 많거나 손해를 볼 수도 있습니다.
단순한 계산식이 아니라 사업 구조 전반을 압축해 보여주는 수치입니다. 비례율 하나를 보면 이 재개발 사업이 어떤 상태인지를 대략 알 수 있습니다. 따라서 재개발을 이해하고 판단하는 데 반드시 숙지해야 할 개념입니다.
재개발에 참여하려는 사람, 재개발 구역에 투자하려는 사람, 재개발 소식에 관심 있는 사람 모두 재개발비례율을 이해해야 합니다. 숫자의 의미를 알고, 변동 요인을 이해하며, 비판적으로 해석할 수 있어야 합니다. 그래야 현명한 결정을 내릴 수 있고, 자신의 재산을 지킬 수 있습니다.